[摘要] 一名刚刚离任不久的某物业公司经理向爆料,看看有多黑！物业管理中的黑洞有多深？ 刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”
如何对付业主、业委会、新物业
对业主 折腾他三五次 也就交了
在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。
“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈****。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。
不过，物业公司一直坚守在小区。
“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分撑着，物业公司也早跑路了。
“起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是"不差钱"，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”
对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
对业委会 就说头儿“贪污”
刘强说他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。
“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
那小区业主坚持换物业公司怎么办？
作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
“业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们(业委会)一下就烂了。”
“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”
刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
对新物业 给点补偿金对方就撤了
“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。
对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。
办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。
最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。
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