[摘要] 知道了这13条投资真相，你就知道自己正在做一些多可怕的投资。
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4年房地产可行性投资报告 专家分析要看清
俗话说“你不理财，财不理你”，相对股票、基金、黄金、期货等其他投资手段，固定资产投资以其低风险、高保值和增值性成为很多人所热衷的投资选择，但低风险不代表没有风险，如果您想选择投资商业地产，那么应该先对商业产品如商铺、写字间、酒店式公寓以及二手房交易的市场动向有所了解，做到知己知彼，百战不殆。
二手房房价放缓走势仍呈上升趋势
由于近两年国家对二手房贷款的调控，限制了长春部分百姓的购房力度，导致房价走缓，但价格还是稳中有升。据常年从事二手房交易的长春昊灵房地产代理有限公司总经理唐明珠介绍，根据长春房地产业信息网有效数据显示，今年绿园区与二道区的二手房交易涨势明显。而宽城区、南关区、朝阳区交易数则略有下滑，净月高新区由于大多是产权未下证的新建小区，导致最近一两年成交量不多，而汽车区与经开区则一直保持比较稳定的态势。数据显示，2013年11月~2014年1月每天的成交量均在200套左右。从数据上看，二手房市场中的小面积户型为市场需求主力，是交易的热点房源。
唐明珠分析，根据以往的交易数据，2014年二手房交易市场预计将进一步回暖，刚性需求随着春夏的到来也会进一步增加。随着城市的发展与拓建，原先的城市外围如南部新城、高新区、北湖、净月逐渐变成市中心的一部分，有较大的空间。就目前市场分析，其中40~70㎡的小户型与100~200㎡的商业用房成交量明显高于其他，就长远投资角度考虑，其中60~90㎡的住宅空间较大。
商业产品数据大盘点未来仍是热点
据中原地产数据显示，长春市2012年写字间成交面积为61548平方米，均价为10098元/平方米，而2013年成交面积为51361平方米，均价为10475元/平方米，交易面积有所下滑，但均价基本维持不变并略有小幅上扬。商铺产品2012年成交351886平方米，均价为11456元/平方米，而2013年成交面积321557平方米，均价上涨为13885元/平方米，涨幅较为明显，上涨21.2%。公寓产品2012年成交309754平方米，均价为6828元/平方米，而2013年成交面积则为323859平方米，均价6894元/平方米，交易面积有所上升但均价涨幅不明显。对此，长春中原地产代理有限公司董事总经理助理邓昱表示，近两年长春楼市发展主要集中于三环至四环中间，伴随着楼市的发展商业格局也呈现出外延趋势，因此公建产品价格涨幅变化并不大。受宏观调控影响，近两年来写字楼和公寓产品均价基本维持在一个比较稳定的态势，而商铺产品涨幅明显，与长春这几年经济发展的大环境是密不可分的。通过以上数据可以看出未来写字间产品价格不会有太大的波动，而商铺产品仍将成为投资者所热衷的投资产品类型。
投资有风险专家为您提个醒
不同产品类型有不同的投资风险，对此本报特邀多年从事房地产行业的资深操盘手、长春市庞博地产营销有限公司总经理李国华对三种商业地产投资的注意事项做个简单的介绍。
投资写字楼，资金实力要雄厚。首先，写字楼的投资成本较高，须防贬值风险。如果周边地段由于市政或其他原因造成贬值，对写字楼本身也会造成很大影响。其次，写字楼要求很高的首付及还款能力，单价较高，按揭贷款多为五成及10年期限，按揭利率也同样不菲。另外，抛去首付款开支，写字楼购置物业的税费、出租税费、房产税、物业管理费等需要缴纳的各种税费约占投资额的20%，如果不理想，这也将是一笔不小的开支。最后，写字楼与住宅不同，住宅是具备生活功能的，不能租还可以住，而写字楼租不出去的时候只能闲置，对资金也是一种消耗。
投资商铺则要做好前期功课，在前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力和潜在客源。此外，商铺投资一般前期投入较大，属于高风险高回报的投资物业，而如果想取得成功也会涉及规划选址、供求关系、商圈发展等系列因素，所以投资前需做全面的风险分析。
酒店式公寓由于拥有“类住宅”的居住功能，在商业投资中更受关注。但酒店式公寓通常户型单一，一些仅具备暂住功能不宜长期生活居住，如果在地段、配套、管理等方面均欠缺，容易导致租赁危机。还有就是对酒店式公寓的投资期望值和要有冷静、理性的分析，不要抱有过高的预期。
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