[摘要] 拥有多套房产的济南市民王新江，如今很是纠结：面对低迷楼市，卖还是不卖？
拥有多套房产的济南市民王新江，如今很是纠结：面对低迷楼市，卖还是不卖？
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014”调研报告，更是让王新江颇感压力。报告显示，2013年我国城镇地区自有住房空置率已达22.4%,高空置率致使4.2万亿元的银行房贷沉淀于空置住房。而王新江的两套未租出去的空闲房，正在这22.4%之列。
对此，中盈地产山东办事处总经理贾轶接受记者采访时表示，目前有财力的家庭和个人，购买两套及两套以上住房已经较为普遍，空置率也成为房地产项目不可回避的问题。在楼市“去投机化”趋势下，空置房何去何从，不仅考验着置业者的耐力，亦关系到楼市的未来走向。
新的任务
从事物流行业的王新江坐拥多套房产，已经是很多人眼中的千万富翁，不过，他现在却急着为自己的房子找到“下家”。
“我在房屋中介公司、网络上，包括朋友圈中，都撒了关于出售房屋的信息。不过看的多，真正成交的只有一套。”王新江2009年以一次性付清现金的方式购买了某写字楼一个整层，目前来看，这是他多套房产中回报较高的。其余除了用于出租，基本上都是空置。
“楼市未来走向并不是很明朗，我还是希望能将手中一些物业尽早处理掉，但是目前是来看的人多，买的人少，大多还是观望心态。其实我很多朋友也拥有多套房，但不舍得出租，目前基本上都是空置的。所以，房子多了也会很头疼。”王新江苦笑说。
中国房地产经纪研究中心的研究员黎明元对记者表示，对于房地产市场的“空置率”，目前我国还没有一个非常明确的官方定义。发达国家房地产市场已经趋于饱和稳定，空置率较低。而当前我国处于城镇化进程，伴随着房地产市场的扩张，空置率的数字相对来说就比较高。
记者和王新江一起算了笔账：目前他手中有10套房产，自住一套，给父母一套，还有一套别墅作为全家周末或度假使用。其他物业中有5套出租，2套空置。空置的2套房产折合目前的市场价格共计400万元，如果能够出租出去，年9万元左右。“而如果拿这400万元做其他投资，每年的至少在5%，也就是20万元。所以现在是应该保留房子，还是卖掉做其他的投资，成了新的困惑。”王新江也有些无奈。
如今，很多像王新江一样的“地主”都越发感到投资房产不再像前几年那样吃香了。房产空置不仅需要支付物业费用等管理费，可预期的也大不如从前。“风险较大，房价一旦下跌，空置住房更容易亏本甚至导致资不抵债。”这是王新江目前对房地产市场的一个估计，因此，如何处理手中的空置房也就成为他近期的一个重要任务。
大量空置
按照西南财经大学上述报告中“2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%”的数据来看，国内的城镇住房空置率已经远远高于国际的水准。有数据显示，2000年至今美国的住房空置率维持在1%至3%的水平，欧盟2004年的住房空置率调查显示各成员国平均水平为9.5%，日本2008年的住房空置率为13.1%。
“大量的住房空置造成社会资源的严重浪费。据测算，截至2013年8月，空置住房占用了4.2万亿元的住房贷款余额，降低了金融市场的效率。”甘犁说。
在山东沿海地区，就有很多“候鸟式”公寓。记者近日来到青岛黄岛区的隆和水岸小区。该小区2009年建成，目前只有一班公交车经停，加之还没有铺设暖气管道，因此选择入住此小区的本地人并不是很多。
“隆和水岸的业主多数来自周边济南、淄博、德州等城市，也有来自新疆、东北等省份的，他们主要是看中了沿海的环境和未来这里的发展。”青岛黄岛区万和房屋销售中心总监王晓丽向记者透露，70%以上选择在隆和水岸置业的房主，都至少拥有两套房，“他们一般是夏天来住两三个月。其他时间尤其是冬天，这里的空置率很高。”
不仅是沿海城市，省会济南也存在类似空置的情况。11日晚，记者驱车沿旅游路探访，从历阳大街到千佛山段的别墅，亮灯者极少；继续穿过转山隧道，向奥体中心方向的道路两侧，几个新建小区的亮灯率也很低。
随后，记者来到位于旅游路与洪山路交叉口的21世纪房产销售中心。当被问及周边小区的空置情况时，该销售中心工作人员告诉导报记者，附近比较成熟的社区如荆山小区、银座花园、正大城市花园等，房龄都在5年以上，入住率较高，都在80%以上。但周边的新建楼盘，尤其是位置相对较偏、配套尚未完善的小区，入住率就比较低。销售人员还透露，奥体中心周边有一处楼盘，一家事业单位作为宿舍团购了大部分，但因为距离单位较远，目前只有30户入住，入住率还不到15%。
位于华龙路的华阳新区，一部分是回迁房，一部分向外出售，从2011年开始有住户陆续搬入。导报记者以询问房源为由从物业工作人员处得知，目前小区的入住率并不高，地下车库更是自建好后一直都未启用。“按照缴纳水电费的情况来看，目前的入住率只有不到50%，大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他较好住房和在市里居住的，一般不会选择到这里长住。”物业的工作人员表示。
济南智德房地产经纪有限公司总经理武子原说，按照国际惯例，商品房空置率的警戒线为10%，空置率在10%-20%之间为空置危险区。目前，济南有相当一部分多套房房主，而一些新建小区配套不齐备、地理位置较偏，难聚人气，大量房屋空置已成不争事实。
去投机化
步入2014年，伴随各地商品住宅成交量的下跌，部分城市商品房存量高企。一时间，楼市“拐点论”声音再起。空置率作为衡量楼市发展的一个重要指标，也成为如今众的多分析师和地产机构发布数据的标尺之一。
“目前城镇家庭拥有2套房以上的家庭在20%左右。在三、四线城市，拥有回迁房、补偿房等多套房的家庭比率更高，也就带来了更大的空置率。”黎明元认为，判断房地产市场是否已临“拐点”，不能单纯依靠空置房一项数据，而是要通过这个数据，尽早厘清楼市的供需状况和未来走向，同时也要结合更多指标宏观分析。
他表示，给房地产市场降温，调整虚高价格是必要的，应该进一步盘活存量、减少浪费。
“对于目前的房地产的市场，我们认为刚需是有的，但要解决空置率问题，建出优质的楼盘是不可或缺的一环。”贾轶表示，目前济南周边不少房产项目可谓“鸡肋”，性价比不高，再转手相对难，很容易就陷入空置的尴尬局面。“空置房需要的是盘活，更需要周边配套的建设与成熟。毕竟真正常住的只有一套，房主肯定会选择最适合的。”
供给未过剩刚需仍充足 房价全面下降可能不大
专家:有用的住房有投资价值 不要赌博性卖出
（来源：中国新闻网）
天天说钱建议家庭只有一套住房的朋友，不要“赌博性卖出”，试图做差价。
最近接到两位深圳朋友的电话，都咨询房子问题。位朋友计划在深圳中心区购买第四套房子，问我是不是时候。第二位朋友则想卖出惟一住房，改为租房住，因为他觉得房价见顶了。
这真是应了那句老话：有人漏夜赶科场，有人辞官归故里。其实不仅仅是普通人，就连房地产商不也是这样吗？李泽楷以每平米3.4万元卖了他在北京东三环旁边的盈科中心现楼，孙宏斌则在附近以7.3万元每平米买了土地。
如今中国楼市已经出现了拐点，2014年就是房价大分化之年。我的判断是，长期看，未来“有用”的房子可以继续温和上涨，“没用”的房子将无底线下跌。
什么是“有用”的房子？当然就是可以租出去、可以卖出去的房子。而这些房子，只会出现在有人气的地方。哪里最有人气？当然是一线城市的中心区。因为这里有的公共资源、的工作机会和的创业环境。当然了，这里还居住着中国最有钱、最有权的人，他们会千方百计维护自己家园的价值，而且我相信他们有能力做到这一点。
中国的房子，跟欧美相比至少有八大不同：，土地制度不同，中国的土地是政府垄断的，西方是私人产权、自由交易的，这成为中国房价高的一大诱因；第二，城市模式不同，中国人习惯了下楼有出租车，小区附近有地铁、公交，楼下就有便利店。美国人买瓶酱油也要开车十，除了纽约和大城市中心，如果你不预约想打车非常困难。中国人的天性，造成了中国城市拥挤、高密度，中心区房价贵，这跟欧美正好相反。由于中国山多地少，人口众多，所以中国城市发展想复制美国模式是不可能的。第三，税收制度不同，中国涉及房地产的税费，绝大部分在入住新房前缴纳，而欧美是在持有阶段才缴纳，所以中国的税收体制推高房价，西方抑制房价。第四，中国的公共资源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心区住。欧美公共服务比较均等，除了有学区概念，其他都比较淡。第五，中国社保体系不健全，中国人买房养老意识非常强。第六，欧美这些成熟市场经济国家，市场规范，投资渠道多，热钱有出路，中国过去十年只有房地产投资最靠谱，所以普通百姓的资金大部分涌入楼市，推高了房价。第七，中国几千年的农业社会，安土重迁，买地买房是民族本能，这一点跟其他国家完全不同。第八，中国的城镇化率目前只有54%左右，而发达国家已经达到70%以上，所以中国的大城市仍然可以吸引到大量外来人口，而西方绝大多数城市人口增长缓慢，甚至减少。
正因为有这八大不同，中国的房子跟欧美的房子，完全不是同一样东西。尤其是大城市中心区的房子，它承载了太多的意义，有着太多的附加值。至少从2014年开始，以前由2000多个大小城市分担的投资性购房需求，目前已经全面压向为数不多的几个“的城市”。因为大家都看清楚了，到这些城市买房子最安全。与此同时，国土部要为500万人口以上的特大城市划定边界，限制城市无限制侵占耕地，要求调减建设用地规模，增加开发强度。实在没有土地可用的，跳出去发展卫星城。这些措施，将给一线城市中心区房价提供坚实的价格支撑。
但也应该看到，一线城市中心区房价的确已经太高，短期面临调整的压力，甚至未来一两年都方向不明。但如果你认同房子是一种“慢资产”，是家庭的资产之锚，是长期抗通胀的工具，而且你的资金流很充沛，那么，也许今年的某个时间，是入市的机会。而且我建议家庭只有一套住房的朋友，不要“赌博性卖出”，试图做差价。房地产市场的差价，可比股市难抓多了，因为交易期长，税费高。至于不顾承受能力，用高比例贷款买房的做法，我也不赞成，因为房子以后就是一种防御性投资、“慢资产”，不适合投机了。
供给未过剩刚需仍充足 房价全面下降可能不大
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
