[摘要] 近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元∕平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大幅“跳水”的言论甚嚣尘上。
近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元∕平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大“跳水”的言论甚嚣尘上。
然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价？
记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。
此外，记者还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。
即使房企与房天下等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。
不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。
成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。
更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以记者调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速下滑而已。
不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。
开发商实时降价手段靠谱吗 多数都是小打小闹
（来源：北京晚报）
降价成了近期楼市绕不过的敏感词，房产大佬又开始优惠促销了。低价入市、团购房、半夜开盘、分期首付……招数仍是老三样，可论诚意，还真不如2010年到2011年那拨。
手段1
低于预期开盘其实算不上降价
地产老大万科一举一动总有“风向标”的意义。肇始于3月份的这轮低迷潮，就是从万科降价传言开始的。3月，万科位于大兴天宫院的住总万科橙开盘，毛坯房销售，均价21000元/平方米。尽管是精装修改毛坯，但因为比此前万科对外宣传时的26000元/平方米的预测价要低，很快就被解读为北京“首降”。
要知道，2008年，正是王石的“拐点说”，以及万科在多个城市的带头降价，引发了波及的“降价潮”。开发企业担心，“万科君”又要引领一轮降价？当然，随后，万科出面否认了“首降”说，解释因为改为毛坯房，预售均价比精装修略有下降。的确如此。当时的天宫院区域，同期开盘的金融街与首开的项目，毛坯房或简单装修，售价也是21000元/平方米上下。从区域价格看，万科的售价真算不上降，至多是随行就市，调低售卖预期。
要说“贱卖”，2010年万科房山长阳半岛首期开盘时，11000元/平方米的起价，13400元/平方米的均价，那才叫“白菜价”。当时，相邻的毛坯限价房项目，均价还得12500元/平方米呢。
手段2
特价、团购房多数都是小打小闹
O2O的移动互联时代，团购早已不是新鲜事儿。在各种电商自造的网购节的教育下，生鲜、化妆品、衣服、房子……日常生活中能用到的，几乎都被团购过。也因此，考察真降还是假降，看的不是开没开团、有没特价，而是团购的套数和折扣幅度。
从这个角度考察，目前为止被冠以降价名义的楼盘，多数只是“小打小闹”。比如，昌平的金色漫香苑楼盘，5月中旬推出了特价促销，三居和五居的大户型，折扣完价格在23000元/平方米到24000元/平方米，直降5000元/平方米。只是，这样的促销房源只有十几套，“尾货”而已。再比如，亦庄的林肯公园，也推出了特价房源，单价便宜4000元/平方米，同样是数量稀少的“尾货”。
称得上“真摔”的项目，是名为海梓府的楼盘，100套团购房，单套便宜40万元。这样的数量和力度，才称得上“团购”价。
这又让我想起了2010年的通州，那才叫“降就一个字”。京贸国际城项目，均价曾从26000元/平方米下调到19800元/平方米；华业东方玫瑰项目，均价曾从19000元/平方米下调到14000元/平方米。
手段3
半夜卖房只是个营销噱头
小学课文里，周扒皮半夜鸡叫，是为了让长工们起床干活。楼市中，开发商半夜卖房又是为了什么？
是的，夜半凌晨，开发商又开始卖房子了。5月25日零点，位于昌平区平西府的京投银泰·公园悦府楼盘，在海淀某酒店摇号卖房。尽管小量的400套房源都没捞上“夜光”，可“午夜开盘”的噱头做足，引得买房人啧啧称奇。
既然用了“又”字，足以表明午夜开盘并非头一遭。印象最深的一次，是2011年11月，北京龙湖时代天街项目，售楼处“通宵不打烊”，接待买房人现场排号。别看是深秋的半夜，前去排号的人真不少，因为卖价便宜，11800元/平方米的起价，几乎达到了“亏本”甩卖的程度，自然轻松“夜光”。
午夜开盘，只是个营销噱头。开发商愿意费心经营这个噱头，说明形势确实有点不好，企业想早点出货。
手段4
分期首付 就是给了个缓冲期
端午节，被称为针对改善型购房人的“高大上”的亦庄·金茂悦项目，推出了“一成首付”的分期付款活动。据了解，购房人首次先交10%的首付款，剩余的首付款在半年内补齐即可。换句话说，开发商主动给购房人半年的缓冲期，让购房人去凑钱。
过去，北京还出现过“零首付”的促销。后来，这种方法被指打“擦边球”，渐渐消失于江湖，就剩下了分期首付。在“银根”紧缩、贷款不易的年代，分期首付也是有吸引力的。只是，略有点出乎意料的是，这次发起分期首付的，不是很难借到钱的民企，而是“不差钱”的国企。这让人多少嗅出了市场差的味道。
开发商暗中降价撬需求 二手房议价空间超一成
（来源：半岛都市报）
“急雨易停，慢雨难开”。所有人都在等新的政策，开发商等着政府来救市，购房者等着开发商降价或继续降价。岛城的楼市多了观望，少了往年那种排队抢房的不理性。在多方的胶着角力中 ，开发商的资金链越来越紧张，不乏暗中降价回笼资金的个例，小开发商甚至面临生存危机。楼市破局，将从哪里开始，是开发商降价？还是限购取消？还是信贷门槛会放开？一切都还是未知数。
购房者
等着降价，买与不买都很焦灼
开发商
回笼资金，房子明卖价格暗降
房子不好卖，开发商难道就一筹莫展了吗？答案是否定的。
6月初，位于市北区的一家新盘再推新盘，只是定价可能让一期的业主“很不爽”。“去年我买的时候是1.3万元/平方米，当时置业顾问不止一次告诉我，说他们二期的房子要卖1.6万元/平方米。”李春亮说，但时隔半年后，这个项目的二期均价，依然是1.3万元/平方米。在他看来，尽管均价一样却买亏了，因为和一期相比，二期的地理位置离着高架桥更远，性价比上要优于他的房子。“这何尝不是一种降价的方式！”李春亮说。
让李春亮忐忑的消息并不少，11日下午，他接到了城阳区一家别墅项目的销售短信，一家优地产大鳄开发的别墅项目单价直降4000多元，一度让他产生房价要大跌的恐慌感。信息显示，这家项目当初的销售均价在1.2万元/平方米，而目前的价格是7500元/平方米。“我多方核实后，打听出原来这是开发商资金链紧张，无法偿还工程款，因此拿出了7套别墅抵工程款。”李春亮说。
房子难卖，仅靠售楼处显然难以化解开发商卖房焦虑。“与二手房中介合作、与电商合作，许诺更高的折扣优惠，只要能有成交，没有不可以谈的业务。”李沧区CLD区域一家项目的营销总监李经理说，他们项目上月与三家二手房中介机构合作，将100多套房子委托中介代为出售，给出的议价空间超过10个百分点。
业内声音
成本增加，投资客也变得谨慎
11日下午，在海信大厦25楼的意见咖啡厅里，市北区一家房产机构的销售部门在召开小型的会议，会议的主题，是为了6月下旬新盘加推做准备。
“沈阳取消限购了！”负责文案策划的陈晓刚小声欢呼之后，立即把手机上的这条微信分享到了部门的群里 ，辽宁沈阳取消限购的消息已在网络上传开，消息称，沈阳本地人和外地人均可购买多套住宅。对此，沈阳市房管局方面也并未直接否认。而业内也在微博上证实了这一消息。
对限购政策取消的猜想，也似乎正成为岛城开发商在面对市场萧条期间的一个慰藉。从5月份开始就盛传青岛（楼盘）限购令将会取消的消息，在未获得政府部门认可的前提下，已经被证伪；但时隔一个多月之后，西海岸新区获国务院批复的消息刚刚释放，又流传西海岸新区的类似说法。“但限购即便取消，楼市就会迎来以前的好日子吗？我看未必。”中置国际营销总监张百忍说，限购令自施行以来，确实将很多的投资者挡在了门外，但今年异于往年之处在于 ，银行收紧信贷，利率上浮，由此导致的买房成本增加，即将施行的不动产统一登记制度，以及房产税等，又会让房产的持有成本增加。
“这意味着，限购即便放开，投资性客户也会非常谨慎地进入市场，持有房产贬值的风险在增大。”张百忍说，盘点目前楼市各方面的信息及观点，有些甚至不乏相互矛盾之处，但无论是官方统计还是房企巨头的民间数据，都折射出一个现象：中国房地产业或已进入单纯依靠售价驱动增长的区域，这应引起重视。
房价过高严重透支市场需求 房企降价回笼资金
售 楼小姐 李芳芳
业绩辉煌时，两年销售1.5亿元
前两年，采访售楼小姐和房地产营销公司，基本上都愿意说两句。有的楼盘还能找出长相甜美、伶牙俐齿的小姑娘，滔滔不绝地谈起月销售额过亿的故事。如今的置业顾问和房产营销公司，却绝大多数都不愿意多谈。“说卖得好是假话，说卖得不好，会对楼盘有影响”，一位业内人士这样说。
王芸芸是其中一位愿意说实话的人 。6月5日上午10点多，在莱钢立交桥附近的市北区一家售楼中心，她微笑自然、声音轻柔，讲诉了自己的售楼故事，“你看这里有真皮沙发，有家庭酒柜，环境很好，不过工作强度也很大”。
虽然没有明确具体价位，不过参考前期开盘和周边价位，王芸芸所在的楼盘团购活动已经提前开始，团购交5000可抵3万至5万。老客户领来新客户还可以获得1万至2万不等的现金奖励。而这种“会员营销”的模式在多家楼盘也已经存在。
7点半就要到售楼处，有的客户可能一大早就来；中午只有半的吃饭时间，下午6点开总结会，开完会之后，要有一个左右的时间梳理客户……王芸芸说，开盘前的一两个月，大家都放弃了休息，因为经常要背新的说词，要重新培训，很多同事干脆就住到了宿舍。
一身黑色的职业套餐，齐耳短发，高跟鞋，黑丝袜，6月7日上午，世园会周边这家楼盘的置业顾问李芳芳，显得干练又性感。事实上，2012年5月份进入这个楼盘后，她曾在两年内创下1.5亿元的销售纪录，最近刚刚推销出去一套400万元左右的别墅。
有的别墅能卖600多万，这是否意味着，俩月不开张，开张吃俩月呢？俩月卖600万肯定不行，李芳芳说，她现在已经是主管，年薪大概可以拿到十几万，基本上售楼人员就是赚个辛苦钱。
目前该楼盘每天的看房者大概有一二十人，基本上每个售楼人员只能接待一组顾客，因此大家也有心理压力。每到节日会推出部分特价房，另外一些房源也会在略微上浮之后，整体再打一个比较大的折扣。李芳芳说，现在开发商、购房者都在观望，都在熬，如果没有政策的出台，谁能撑得住谁就会最终胜利。
供给未过剩刚需仍充足 房价全面下降可能不大
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