[摘要] 有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场情况都不一样，虽然价格远高于其它城市，但市场总体上还是很健康的。
有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场情况都不一样，虽然价格远高于其它城市，但市场总体上还是很健康的。
纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。尽管有大量报道称，多个地方都出现房价下跌，北京楼市也难以独善其身。那么，真实情况究竟是怎样？本期专题报道对北京通州区的新楼盘进行了调查，发现开发商的日子并没有想象中的那么窘迫，换言之，房价依旧是那样的高。
近日，北京楼市出现多个大幅降价的新盘，“零首付”项目涌现，降价预期甚嚣尘上。然而，《证券日报》记者实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，尤其老项目的新一期房源，与上一期房源开盘价格持平或者小幅上涨是其主流的定价策略。同时，轰动一时的“零首付”卖房销售行为也已经取消。
6月14日下午，记者走访了通州马驹桥多个大型开发商的在售楼盘后发现，售楼中心的人气虽比不上当天炎热的天气，但依然有不少到访者在与销售人员洽谈，甚至有的客户当场签订购房合同。
值得注意的是，记者在现场发现，开发商确实在使出浑身解数抢客，富力·尚悦居借世界杯之机在售楼中心举行小型球赛；珠江·四季悦城已经取消“零首付”购房，但“无首付，14800元∕平方米，全精装”的超级户外广告牌依然立在项目附近的公路旁。
有业内人士认为，即使不能促成大量成交，但在大家都平价入市且尚不愿意打真正价格战的当下，市场竞争也很激烈，使用各种销售手段吸引客户到访促成成交，进而抢占市场份额是目前多数房企应对当下市场的主流战略。
取消“零首付”卖房
近期，北京楼盘“零首付”卖房的消息不绝于耳，而珠江·四季悦城则打响了北京楼市“零首付”枪。据记者了解，随后亦庄金茂悦也推出“一成首付”等活动。
值得注意的是，记者调查后获悉，无论是“零首付”还是“一成首付”都是短暂的市场行为，目前已经有开发商取消了该活动，仍在进行的也将于近期结束。
记者发现，珠江·四季悦城“无首付，14800元/平方米，全精装”的超级户外广告牌立在公路旁，但记者到达售楼处后却被告知，“这个活动6月8日就取消了”。售楼中心的一位销售人员向记者表示，这只是个短期活动，是当时与房天下合作办的，现在已经恢复五成首付了。
无独有偶，亦庄金茂悦的“一成首付”活动也即将落下帷幕。
“一成首付的活动我们现在还有，但是下个星期就取消了。”亦庄金茂悦某销售人员向记者介绍，“一成首付活动”实际上就是先与开发商草签合同，付10%款项，其实就是交订金占上房源避免涨价，但其它20%的首付金额在11月底之前必须交齐，届时才能网签。
金茂悦的开发商方兴地产的一位高层也告诉记者，“我们和小贷公司有合作，如果客户到我们规定的时间内还是只能拿出一成首付，那么客户可以和小贷公司签署协议，向小贷公司借出剩余两成的首付，当然利息也要比银行多一些”。
“我们这个活动主要是针对换房需求的客户，因为打算换房的客户需要时间处理手里的资产，但这个活动也是有名额限制的，仅有30个名额，现在只剩下几个了”。上述销售人员进一步透露。
记者在调查中获悉，“刚改类”需求的住宅最近成交非常明显，其中不乏大量换房消费者。“我们的130多平方米的改善性产品已经卖完了”，亦庄金茂悦上述销售人员向记者如是表示。“项目中三居室的房源卖的比较好，甚至比刚需产品的成交量还要好”，富力·尚悦居销售中心的销售人员也向记者透露。事实上，记者在富力·尚悦居确实看到有不少购房者到访，也有当场签合同订房的。
记者也从多位房企高层处获得了不少房企的共识，即针对当前市场成交量的低迷现状，推出刚改类产品是抢收的窗口期。记者在城南的热销板块新盘中发现，北科建集团开发的领秀·翡翠山(楼盘资料)类别墅项目，目前销售均价是27000元∕平方米，项目内有异常奢侈的大公园，换房需求的购房者相对较为关注。而在台湖板块中，泰禾集团个刚改类产品泰禾·拾景园(楼盘资料)单套220万元总价起，7000元∕平方米的精装修标准的项目蓄客情况也非常好。
“多数开发商都在调整产品类别，踩市场窗口期推盘意图抢得成交量。”一位业内人士向记者表示，另外，为了快速回笼资金，开发商对新项目的销售定价也非常关键。
通州新盘平价入市未实降
进入2014年北京的楼市便进入了下行通道，成交量也持续萎缩。据悉，前五个月北京市商品房(包含所有新建住宅，商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。而据实时的数据显示，6月上旬，北京新建住宅签约1039套，二手房住宅签约1702套，合计成交量为2741套，较上月同期下滑9%，再创年内同期新低。
这种情况下，市场上不断传出开发商大幅降价的消息。但《证券日报》记者实地调查后却发现，虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，售价基本和前期持平。
富力·尚悦居的销售人员告诉记者，他们的项目单价跨度比较大，从18000元/平方米—24000元/平方米，均价则在2.2万元/平方米，房子全部是精装修，装修单价在3000元/平方米。“我们现在主要是卖二期，均价和一期基本没什么变化。”上述销售人员还表示，该项目目前有两种优惠，一种是特价房，另一种是正常优惠。其中特价房主要是一些朝向位置不太好的房源，比如东西向的三居室，售价在18000元/平方米。正常优惠则是和某购房网站的团购合作，有2万元97折优惠和2万元95折优惠两种，该销售人员坦言，项目优惠幅度确实不大，近期销售虽然没有年初好，但也还可以。
记者在北京住建委的网站上也看到，去年该项目一期的售价与目前在售的二期相比，确实没有什么变化。同时，记者在销售大厅的房源信息展示板上看到，虽然二期已经签约的房源不到五分之一，但算上预定的房源，比例也已经接近一半，而这也和北京住建委网站上显示的信息相同。
而距离富力·尚悦居不远的首开·国风美仑(楼盘资料 业主论坛) ，项目售价同样变化大不。该项目销售人员告诉记者，目前项目只剩下不到100套的大户型房源，均价在18000元/平方米，优惠只有一个2万元抵6万元的活动。“目前这个市场环境，我们定价肯定是比预期下调了，但是实际售价也比去年高一点，去年我们是17000元/平方米，现在每平方米涨了1000元。”
记者在住建委网站上看到，该项目早在2012年便开盘销售，当时的均价为16000元/平方米，两年时间该项目的售价可以说一直比较平稳，即没有出现大涨也没有下跌。
同时，记者在珠江·四季悦城的销售现场了解到，这个不限购的LOFT商住项目，目前的销售均价在25000元/平方米，楼王的价格则在33000元/平方米。“和前一期的售价没什么变化，周边项目基本都没降。”珠江·四季悦城的一位销售人员告诉记者，“有的开发商说降价，其实就是拿出少量不好的户型当特价房卖，实际上是一种营销的手段和宣传噱头，不是那种真正的降价”。
在这个项目的销售中心，记者发现前来看房的人颇多，现场的沙发和椅子上几乎被坐满。此外，在销售中心一进门的位置，开发商还特意做了几块大型宣传板，上面的大标题是“房价下跌的不可能定律”，里面则详细解释了房价不会下跌的原因。
据记者了解，北京今年新盘个被传出大幅降价的项目是位于大兴天宫院区域的万科橙项目。当时有消息称，其毛坯房最终确定的销售均价不到2.2万元/平方米，比之前万科预想的2.7万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米。但实际上，该项目的2.7万元/平方米已经被买房人接受，申请购买的人数也三倍于房源，只是由于这个价格没有被北京住建委批准，万科才不得不遵循住建委批准的指导价出售。业内人士也指出，万科橙是新项目，次开盘，谈不上降价，算开发商调低了价格预期。后续多个被传降价的项目，也多是因为这个原因，或者干脆就是开发商的营销宣传策略。
而在记者的实地调查后，也证实了上述观点，开发商在北京项目大多是“假摔”，真正降价的则极少。
有业内专家表示，北京和国内其它二、三线城市的房地产市场都不一样，强劲的需求一直支撑着这个市场，虽然价格远高于其它城市，但北京的市场还算是健康的，即使下半年市场仍未能好转，北京的项目也不太可能出现大幅降价的情况。
顾云昌:楼市进入"小拐点"房价还在往上走
（来源：每日经济新闻）2014年，曾经沸腾的房地产市场开局不利：楼市成交量走低，降价成为关注焦点，开发商垫付首付款也成惯用手法。诸种状况的出现，在某种程度上加大了市场对宏观经济形势的担忧。“三期叠加”的当下，楼市拐点是否真的到来？“降价潮”又将呈现何种走势？
带着诸多疑问，记者专访房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会的副主任顾云昌，以图解开楼市种种“迷雾”。而在某房地产研究院严跃进看来，这次降价，其实很矛盾，也没有逻辑，更有误导作用。他认为，市场乐意见到的下降，与目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有着本质区别。
降价潮是否已成趋势？
NBD：在您看来，当下个别的城市出现的“降价潮”是否已成趋势？
顾云昌：从国家统计局发布数据来看，大中城市有部分城市出现了价格环比下降，对于一手房、二手房而言都是如此。看房价可以看两个指标：环比与同比。从去年5月份以来，房价涨幅较快，尽管环比上看，个别城市出现了下降，但同比仍然上升。而就目前态势看，环比下降态势还在继续。预计到今年某个时期，房价可能同比持平，零增长状态也可能持续。
NBD：形成“降价潮”的原因是什么？未来楼市走向又将如何？
顾云昌：2013年是房地产快速增长期。去年房价上升，导致许多买房者出手购房，整个需求得到很快释放，甚至有透支现象。这在某种程度上导致2014年购房需求不足，开始出现下降。
2012年下半年，由于房价的回升，开发商购买土地的数量，开始大幅上升，2013年出现了购地高潮。从2012年下半年到2013年全年所购土地，在2014年集中入市推盘，供应量明显增大。今年就出现需求量减少和供应量增大的明显对比，也就是供大于求。这种情况，在杭州等城市非常明显，库存大幅增加，而消化能力不足。因为房价是由供求关系决定的，所以整个楼市出现下行，房地产市场增长幅度放缓，新开工面积减少。
房地产市场的兴旺与否，与金融环境和货币进入房地产市场多少有关。目前国内整个货币政策稳中偏紧，银行贷款额度不够，个别银行甚至拿不出钱提供给个人抵押贷款，这也影响了买房人的需求，从而影响了房地产的销售。
银行出于商业利润需要，提升了首套房贷的利率，在基准利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，导致了买房情绪的低落。销售下降，进而房价回落。
就宏观经济而言，我们正处在经济增速换挡期。GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓。而这又必然会影响到人们对房地产市场的预期。
楼市进入“小拐点”
NBD：当前市场持续低迷，是否预示着楼市拐点的到来？
顾云昌：房地产不会像以前那样兴旺了，进入了“小拐点”的时期。GDP进入中高速的增长，经济增速换挡，房地产市场增速也在换挡，购房需求经过十几年购买力释放，不可能出现前几年那种爆发性需求，市场需求也在放缓。
长周期来看，十几年变化之后，房地产市场的供应量以及住房需求，都得到阶段性满足。库存从去年开始，明显增加，从量变到质变的过程，整个市场变“态”了，态就是市场的态势，从过去供不应求的卖方市场，进入了供大于求的买方市场，尤其是一些中小城市，需求量严重不足，过去几年的量变过程，到了2013年，发生了质的变化，变成了一个新常态。
这也必然会影响到人们预期，目前的拐点是个钝角，原来是增长的，突然出现了下降，这样是锐角，就是“大拐点”。拐点就是从增长到负增长，“小拐点”就是增速放缓，整个中国的经济是“小拐点”，房地产也一样。房地产的开发投资的占比在下降。
虽然同比房价还在往上走，但是速度在放缓。同比来看，2014年和2012年比较，仍然有增长，是去年的基数太高了。看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。目前来看，房地产总体来说是“小拐点”，增速放缓，中国的楼市和宏观经济一样，进入下行区间。
NBD：楼市“小拐点”的到来，各城市之间会有什么样的变化，未来限购是否会放开？
顾云昌：目前出现了区域与城市之间的分化，不同城市有不同表现。一线城市总体来说供不应求，但有些城市明显供大于求，已经持续了好几年。同一个城市的不同地区，也出现分化，有些区域楼盘，定价过高，有泡沫，降幅较大。而城市中心的楼盘没有下降，这也是拐点出现的一个特征。
这也是分类调控措施的决策的依据。对于供不应求的城市，限购政策不能放松，还要增加供应量，遏制投机投资需求，但还是要鼓励支持自主性消费性需求，支持更多表现在信贷方面，首套房要保证。
对于严重供大于求的城市，如何消化、减少供应量，不同城市的地方政府采取不同举措，局部放松、逐步放松、分类调控。一些库存量大的城市，也支持投资性需求，在户籍上给予放开，地方收费或者公积金贷款方面降低门槛，鼓励买房。
棘手的“地王”
NBD：2013年的市场较好，房企争相攻城略地，2013年也被称为“地王年”，这些项目入市，是否有困难？
顾云昌：“地王”的入市肯定有困难，开发商去年拿地时，对市场的预期很好，房价要继续涨。拿地的时候，开发商就把房价的涨幅统计到拿地成本当中，但是目前的房价不仅没有涨，而且还在降，这样没有达到利润预期目标，甚至有可能亏本。
拿着“地王”项目的开发商很棘手。“地王”如烫手山芋，甩不掉，开发出来可能没人买，不开发的话，财务成本也会提高。抢“地王”的开发商，如果资金的实力不足，很可能在这一轮市场调控中，成为牺牲者或者受害者。
历史数据表明：土地市场火热的时候，不是拿地的好时候，楼市亦是如此。
NBD：房地产行业是资金密集型的行业，由中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》总结道：2013年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，上升0.95个和16.96个百分点，均为近三年来点。房企如何破解融资难题？后续市场将有哪些变化？
顾云昌：房地产开发商始终缺钱，但实际负债率没那么高，有相当部分的房产项目已经卖出去了，但是还没有结算、清盘，所以没有算到收入当中。
但目前的问题，还是资金的问题，所以开发商捂住口袋，少买地，多卖房。
解决资金的问题，还要千方百计拓展融资渠道，上市房企与品牌房企，由于去年销售状况良好，如果没有抢“地王”，日子还好过一点。这两者融资渠道比较宽，银行有一定信用额度贷款，还可以开拓海外融资渠道，海外融资成本比较低。另外还有信托、基金等多渠道融资，解决资金上的问题。
相对来说，非品牌企业、非上市公司、资金实力差的企业，本来就资金紧张，在目前销售不好的形势下，资金链可能出现断裂危机。这种情况下，会出现行业内部资源的整合，出现了品牌的被兼并、被合作，洗牌也在加快。
市场面临调整
NBD：高周转已成为房企主流运营模式，在信贷收紧、销售放缓的情况下，企业流动性风险凸显，未来高周转和高杠杆的策略能否延续？
顾云昌：高周转始终是开发商的策略，但目前的市场很难实现高周转，加快开发速度，减少财务成本，资金的占用时间少，销售速度加快。但目前市场疲软，就难以开展这种模式，所谓的降价潮，也是在这种情况下出现的。
中国市场没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，因为目前市场刚性需求还很旺盛，一旦降价，达到买房者心理价位时，很快就能卖出去。市场是有需求的，当房价下调到一定时间点，大家都开始入手买房，市场也就随之复活。这就是市场的调整，所以中国房地产市场正在面临一个大的调整期。
高周转、高杠杆是房企的追求，但是目前市场没有杠杆可供开发商撬动，高杠杆就是借助很少的资金、借助别人的钱，来实现自身的利润，但是现在“玩不转”，力度不够，借不到钱、卖不掉房屋，高杠杆和高周转也就不能实现。
NBD：过去市场好，所以营销不困难。那目前市场降温，如何创新营销模式？
顾云昌：营销模式创新，各类开发商，尤其是品牌开发商都在想办法。对市场进行调查，对客户群准确的定位，什么样的人买什么样的产品，接受的价位是多少，这些需要开发商练内功。
目前市场供大于求，购房者挑选余地更大，就看哪家开发商的产品更符合买房人的需求。我认为这种生态有利于提高行业整体水平，让行业更趋向精细化，通过竞争，提高产品品质，有利于加大竞争，有利于提供性价比好的产品，有利于买房者。
NBD：未来房企的竞争格局如何？
顾云昌：中国的房地产市场可能由“春秋时代”转为“战国时代”。今后的市场会有所变化，市场会有一个净化作用，小房企被兼并、被合作。强者恒强，弱者被淘汰的局面，将会更多出现。不仅是小企业，大企业也会出现更多合作。
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