[摘要] 供给没有明显过剩，刚性需求依然充足，行业资金链条未现紧张迹象。
供给没有明显过剩，刚性需求依然充足，行业资金链条未现紧张迹象。
房价全面下降可能性不大
笔者结合各方面数据分析，从住房供求的基本面和资金角度判断，今年住房价格全面下降的可能性不大。
住房供给面不支持房价全面下跌。供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2—3年前土地购置面积、1—2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，上述指标如果处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011—2012年房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高；2012—2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次，如果住房需求变化不大，今年住房不但不会出现供应过剩甚至还有不足的嫌疑；2013年末住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。
住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，可见刚性需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。
房地产行业的资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元；新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。
不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出一些问题，应当加以高度重视。
专家:中国不会发生房价暴跌 无房者别太天真
中国不会发生房价暴跌
（来源：中国经济周刊）在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。
房价大跌、房产崩盘几乎成为近期社会舆论的共识。殊不知，这可能是一场虚张声势的炒作。某一房地产商本来定价就很高，所谓的降价也只是价格虚高的回落；也有的是房地产开发商在某栋房屋销售还剩最后几套时，为尽早了结，便降价卖掉。这些个案却被媒体炒作成房价大跌已成为席卷整个中国的大潮，未免有些言过其实。
人类发展的历史已经证明，在工业化进程中，房地产从未发生过崩盘，只有在完成工业化之后，尤其是城镇化率达到70%以后，房地产才会有泡沫产生的条件。因为到那时，社会对住房的需求开始大幅度下降。
中国现在还处在工业化的进程当中，房产不具有崩盘的可能性。有人拿日本房地产泡沫对比中国，但中日两国不处于同一个发展阶段，根本没有可比性。
五类人群炒作房价暴跌
因此，人们不禁要问，如此炒作房产暴跌是为何？深究起来只有两个字：利益。
任何一种炒作，都是出于自身利益的需要，没有利益，谁也没有闲工夫去评论。现在，要弄清究竟是谁在炒作房价暴跌，只要从利益的角度去分析，便看得一清二楚了。
实际上，炒作房价暴跌，不外乎五类人群：一类人群是那些有改善住房需要的人，期待房价大跌之后换房。第二类人群则是无房户，或者大部分是年轻人，这部分人都渴望着房价暴跌，以便自己能够买得起房。第三类人群是有闲钱的人，期待房价暴跌之后寻求投资机会。第四类则是学界的专家学者，这些人为了博人眼球而进行预判。第五类是房地产开发商，有的开发商也炒作房价暴跌，似乎不那么令人理解，但其实他们期待着趁房价暴跌时，进行收购兼并，吃掉小房地产开发商，扩大规模，进而垄断市场。
当然，在这五类人群当中，最期望房价大跌的是无房户。那么，现在的无房户真能在房价大跌甚至崩盘中获得实惠吗？到那时真能买得起房子吗？
无房户期待房价大跌后能购房的想法可以理解，笔者甚至强烈支持这类人群的期待，让所有人都有其屋而安居乐业。早在几年前，笔者甚至呼吁在中国境内建立“户均一套房”的制度，所有居民以家庭为单位只能拥有一套房屋或者被给予改善住房的机会，决不能将房屋当作投资品进入市场。因为人多地少，一旦房屋被当作投资品在市场上炒作，必然导致无法收拾的严重后果。
房价暴跌投机者受益
到了今天，人们只能承受高房价的现实，甚至寄希望于炒作房价暴跌去改变现实。但这里面有两大因素不得不考虑：一是刚性需求还存在，二是投机需求也存在。当房价下降的时候，首先出手的绝不是那些真正需要房屋的刚性需求者，而是那些炒作房产的投机者，因为他们明白只要有刚性需求存在，房地产就有空间。
因此，房价下跌只是给那些投机者创造了机会，这样就必然导致第二轮房价暴涨，最终的受益者不是那些真正需要房屋的人，而是炒房的投机者。
同时，房价暴跌必然会引发经济危机，结果是中国所有人都成了受害者，只是程度不同而已。已经靠银行贷款买了房的人们，一旦房价暴跌，作为贷款抵押的房屋价值就会不足以抵押所贷款项。假如购房者贷款200万元购置的房屋价格跌到最后只值100万元，虽然已偿还了100万元，但还有100万元贷款要偿还。如果无法偿还银行贷款，银行就会把房子拍卖掉，拍卖的价格一般比市场价格要低，可能只卖到70万元，最后购房者不仅变成无房户了，而且还欠银行贷款30万元，这还不包括银行利息。
当然，受害最重的便是低收入群体，或者是买不起房屋的人们，因为这些人抵御通胀的能力最差。一旦房价下跌，投机资本迅速撤离房地产市场，将引起货币贬值，日用百货的价格飞涨。那些买不起房的人，手里的货币变得更不值钱了，生活将更加艰辛，而那些有钱人，假如手里的1000万元贬值成100万元了，毕竟还有100万。更何况，这100万元将拥有巨大的杠杆作用，一旦资产泡沫破灭，这100万元将成为获取更多资产的资本，拥有巨大的获利空间。
因此，无论在任何时候，包括房价在内物价的暴涨暴跌，受害最深的都是普通老百姓，也就是没有多少货币资本的群体。
无房者不能想得太天真，以为房价暴跌之后就能买得起房子，更不必跟着炒作房价暴跌，为那些炒房的投机者创造机会。
房价跌不跌，市场说了算，我们可以去关注，但不要故意去跟风炒作。年轻人应当先租房，先创业，不能因为购买房屋倾其所有，更不能因购买房屋大量贷款，一辈子为银行打工，这样就丧失了创业的资本和能力。一个人首先要有财务自由，没有财务自由，其他自由都谈不上，不仅会活得很累，而且也无法摆脱打工的命运。
当然，一个人不能永远没有自己的房屋，有房无房的境遇完全两样，居无定所，生活质量将大大降低。无房者可以争取购买政府提供的经适房，待将来创造了足够的财富之后，再去按照自己的喜好和想法购买商品房。不过，政府提供的经适房目前还无法顾及每一个人的需求，唯有在奋斗中去创造更多的财富才是最可靠的，跟着炒作房价暴跌，其结果是将自己推向受害者的境地。
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