[摘要] 刚刚过去的2013年，是一个令业内人士有些看不懂却又“暗爽”的一年。相关监控数据显示，截至2013年12月30日，去年全市一手商品住宅成交量为1278万平方米，比前一年上涨了37.0%，这创下限购政策执行三年以来最高的年成交量纪录。
刚刚过去的2013年，是一个令业内人士有些看不懂却又“暗爽”的一年。相关监控数据显示，截至2013年12月30日，去年全市一手商品住宅成交量为1278万平方米，比前一年上涨了37.0%，这创下限购政策执行三年以来的年成交量纪录。成交均价则为24169元/平方米，比去年上涨7.5%。业界预测，2014年楼市将进入复杂博弈期，在未来一段时间内房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。
外围区域房价变动大
自2011年迎来了史上最严厉的调控——限购政策开始，全市商品住宅的成交量开始大打折扣，在全市成交量连续三年低于1000万平方米的情况下，2013年首次突破千万级别，也远远超过限购前的水平，全市商品住宅呈现出了“量价齐升”的回暖状态。
2013年的成交均价在10月首次突破2.5万元/平方米的大关，且连续三个月维持在2.5万元/平方米以上并呈现上涨趋势。供应方面，虽然2013年全市的供应量较前几年相比有明显的涨幅，但仍然处于“供不应求”的尴尬局面中。从成交量排名来看，排名靠前的项目仍然以刚需楼盘为主。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，“沪七条”出台以后，去年12月份的成交量出现下跌，从历年的成交走势规律看，预计今年1月份的成交量仍然会有所减少。
值得一提的是，根据汉宇地产全市各分行的反馈情况看，松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，而中环、内环的房价则也逼近甚至超过了4万元/平方米和6万元/平方米。因此，2014年全市房价的分布从外、中、内环的分布行情看，经过短短几年的变化，房价已从1万、2万、3万元/平方米转变成了2万、4万、6万元/平方米。
以浦东临港新城为例，2013年初的板块行情价为1万－1.1万元/平方米，但在市场预期、自贸区、16号线贯通等因素的影响下，到了年尾，该板块的平均房价已涨至1.5万－1.6万元/平方米，其中在售的某新项目平均售价更是达到了1.9万－2万元/平方米。此外，在12月份成交的7幅地块，平均溢价率高达400%，楼板价则分别达到了1.5万－1.6万元/平方米，形成了“面粉贵于面包”的现象。
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从变动的幅度情况看，未来变化幅度相对较少的是徐汇、黄浦等市中心区域，而变化幅度较大的则分布在南汇、松江、奉贤等外围区域，其中南汇的临港新城、松江的泗泾、奉贤的南桥等又是这些区域内所重点关注的板块。
购房者期待来年更多抛房
去年二手房指数走出“大阳线”，临近年底，二手房市场需求回落。今年元旦假期当天，全市二手房看房量明显较少，较平日减少了将近50%，部分中介的区域门店门可罗雀，几乎没有客户上门。“沪七条”政策固然是原因之一，而年末这一季节性因素也在一定程度上减弱买卖双方的入市意愿。上海二手房指数办公室认为，由于购房者期待更多抛房，中介门店带看量下滑，而部分业主愿意小幅议价，尤其是有置换需求的上家，买卖双方对于市场预判的差距加剧了成交的困难，一些板块出现观望、博弈迹象。
12月，市区内中高端客户减少2成以上，挂牌量却增加了1成，以往年底出现的降价抛售并未明显增加。虽诚意卖房行为增多，但议价不多，仅少部分置换客表示提供一定的让价。抽样统计显示，市区内单价在3万至5万元/平方米的房源成交活跃，多数由改善客率先入市带动成交，占市区内成交6成以上。这是由于买家对后市不明朗，因此选择抗跌能力更强的市区房源。
业界预测，新政出台之后，效应也随之展现出来，尤其在二手房市场上，市场观望氛围日趋严重，不少买家放缓入市步伐，但等到政策“消化期”结束，房东的心态再一次回稳，买卖双方的房价预期则会出现“同斥”现象，那么胶着的博弈期也随之出现。形成这样的局面，其原因主要在于三点，：外围刚需置业群体的需求基数依旧较庞大。第二，2014年的房价整体预期依旧呈上涨趋势。第三：改善需求锐减速度较快。
房东涨租预期提前转嫁
2013年上半年租金涨幅稍显平稳，下半年在房价快速上涨地刺激下，租金涨幅上扬加快，高位波动，并在年末“翘尾”收官。上海房屋租赁指数办公室认为，临近春节，不少中低端市场的节后租赁需求提前至12月入市，但在租金走势强劲的背景下，房东将涨租预期提前转嫁。
而对租金最为敏感的低端市场，成为涨幅扩大的区域，在轨交沿线租房已成为大众选择。其中，一室和二室租金分别上涨0.61%和0.63%。年轻白领的换租潮启动，不少人先行一步提前至节前租房或换租。涨幅较高的板块一是围绕在CBD附近，如浦东花木、静安曹家渡、徐家汇；另一是需求转向低租金的外部区域，如宝山大华、浦东金桥、闵行龙柏航华。从环线分布看，低端租赁在近外环区域成交占比逐月走高，在轨交沿线租房已经成为大众选择。上海房屋租赁指数办公室认为，今年春节较早，部分年后的租赁需求提前至年前释放。近几年此类现象日益增多，愈来愈多的租客意识到春节后房源紧张，而年底前房源选择余地大，租金有更大的议价空间，部分有经验的租客开始提前觅房。
马年楼市或显五大特征 逆经济周期特征仍将呈现
2014楼市关键词
对于还未购房的置业群体而言，2014的楼市应该关注以下四大关键词：
：政策
受到“沪七条”的影响，市场观望氛围较为浓厚，但是其“消化期”过后，房价会再次进入上升趋势，届时“楼市调控新政”就非常值得关注。
第二：房贷
2013年12月27日，交通银行宣布取消利率优惠政策，那么2014年房贷是否会持续收紧就非常值得关注。例如其他银行是否也执行首套房贷利率取消、二套房贷利率是否上调等。
第三：入市机会
根据以往经验，全年中一季度是房价相对较低的时间，入市机会也相对较好。
第四：可以产生利好消息的区域
例如未来还有哪几条轨道交通即将贯通的区域等。
而对于已经购房的群体而言，除了政策、房贷之外，2014年楼市的关注点主要在于房产税、登记系统联网等方面的变化。
马年楼市或显五大特征 逆经济周期特征仍将呈现
周（2013年12月23日-29日）上海新房市场没有太大的震荡，基本形成平稳过渡的跨年行情。
本周新增供应量为19.75万平方米（共计2106套），环比下滑26.42%，与2012年同期相比下滑19.58%。本周供应量回落到周均供应水平下方,共推出6个楼盘，除位于原南汇的“宝业华庭”和位于宝山的“中铁建青秀苑”外，其余均为旧盘加推。本周推盘项目仍然集中在外郊环及郊环外区域，主要针对刚需改善客群。
上周新建商品住宅成交24.05万平方米（共计2015套），环比微幅下滑2.43%，与2012年同期水平相比下滑31.48%。上周交易量环比上周稍稍下滑，仍保持在周均成交量水平。从上周项目交易结构来看，外郊环刚改项目仍为主力，占比达到54.65%。从交易项目类型来看，位于榜单前十的项目均为单价在2万元/平方米以下的刚需项目。上周成交量的项目是位于宝山杨行板块的“绿地香颂名邸”，成交量为1.17万平方米（共计139套），成交均价为2.2869万元/平方米。
价格方面，全市成交均价为2.4885万元/平方米，与前一周成交均价相比上涨5.75%。受郊环外区域成交占比下滑的影响，上周商品住宅成交均价回归至周平均水平。
马年楼市或显五大特征 逆经济周期特征仍将呈现
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