[摘要] 根据烟台房产交易网最新网签数据表明,烟台楼市一季度总成交3507套,主要集中在一季度累计成交均价为5200元/平方米,其中2月份成交均价最低,为4992元/平方米。在楼市调控的大背景下,相较之前的低迷状态,2012年的春天,烟台楼市逐渐出现了复苏乃至小阳春的迹象。
（来源：齐鲁晚报）“小阳春”迹象逐渐显现
根据烟台房产交易网网签数据表明,烟台楼市一季度总成交3507套,主要集中在一季度累计成交均价为5200元/平方米,其中2月份成交均价,为4992元/平方米。在楼市调控的大背景下,相较之前的低迷状态,2012年的春天,烟台楼市逐渐出现了复苏乃至小阳春的迹象。
据统计,一季度烟台六区的月成交量持续给力,均比上月成交量有所增加。一季度福山区成交量为1606套,仅3月份一个月便成交721套,成交均价累计为4206元/平方米。一月份、二月份成交量分别为197套和688套。福山区自2012年开年以来,就成交量而言一直领跑六区,总成交量占据一季度总成交量(3507套)的45.79%。而因海景房大热的高新区仅有156套的成交量,但是从成交均价上看,高新区楼盘成交价格居高不下并且稳步上升,目前已破万,达到10130元/平方米,成为烟台六区的价格之最。牟平区成交139套,每月的成交量均比上月有所增多,继续保持可喜的上涨劲头,尽管成交量继续六区垫底,但其成交走势无疑让人看到了牟平楼市复苏的希望。
刚需拉动市场回暖
由于婚房为主的刚需拉动,烟台2月份楼市渐渐回暖,各区成交量均逐步增多,进入3月份,楼市小阳春在刚需集中区域得到进一步释放。烟台市一季度总成交3507套,其中仅福山区就成交1606套,占去总成交量的半壁江山。而在其它几区,也是以刚需房拉动成交量的增长。
以福山区为例,其绝大部分产品都是面向刚需购房者的,主要以面积为70——120平方米的两居室、三居室为主,价位多集中在5000——6500元/平方米之间,比较符合刚需的要求。福山区目前楼盘较多,选择空间丰富,而且现房、准现房楼盘数量可观,这对于需要结婚的年轻人来说吸引力大大增加。
分析市场可以发现,目前烟台楼市购买力绝大部分来自刚需族,尤其是婚房一族,这部分人群购买力相对较低,所以他们最为关注是价格。而临近“五一”小长假,房产商们的各种促销活动一定会接踵而来,婚房一族可以在此期间多考察房源。
五月市场将龙争虎斗
2011年下半年烟台楼市放量剧增,带来43000余套存量房。一直到2012年3月份,楼市存量房还维持在46000余套的水平居高不下,开发商量价博弈压力大,楼市或将迎来更激烈的促销战。
在高库存的压力下,各开发商使出浑身解数,为了限度地吸引购房者的目光,释放潜在的商品房购买消费力,最主要的手段一定是推出各种优惠政策。“五一”临近,虽然目前各大楼盘的优惠折扣没有完全放开,但从前期的预热中可以推算出,5月份优惠市场必将是一场“龙争虎斗”的局面。
对烟台的购房者而言,“五一”期间正好多处看看房,了解一下楼市的动态,观察楼市房价的具体变化,这对于未来实施购房置业的大计划是很有帮助的。
依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。
当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需群体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？
撑起楼市成交量 刚需也成“高富帅”
自3月份以来，各地楼市成交量明显上升。进入4月份，楼市回暖态势仍在持续。
研究数据显示，上周楼市成交量仍在回升，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京涨幅，达166.28%。北京、深圳、成都和杭州涨幅均超过50%。
在二线城市武汉，3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计，4月成交再次过万套已毫无悬念。
市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳告诉记者，他所在的楼盘最近推出9.1折优惠活动，比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出60套。”邓阳说。
刚需，虽然群体数量大、购房欲望强，但是因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。
与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。
首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说，以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为7365元，比基准利率总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息少了15万元左右。
另一项与刚需紧密联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。
根据武汉的新规定，单方缴存的职工购买首套住房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，不超过60万元。河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等诸多二、三线城市，也将公积金贷款额度上调了15%至25%。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。
自去年以来持续的严厉调控，一定程度上提高了购房门槛；加大利息等购房成本，在打击投资性购房的同时，也抑制了刚性需求和部分改善性需求。
为此，早在去年底，中央有关部门就在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，坚持房地产调控政策不动摇，进一步巩固调控效果，并增加普通商品住房供给。
不过，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。
武汉某知名房地产企业销售总监姚伟认为，从目前的情形来看，放松调控的可能性基本没有，投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。
依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。
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