[摘要] 2月18日晚，央行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。
(来源：中国经济时报)2月18日晚，央行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。
自从2011年底以来，由于经济学家普遍认为经济下滑，通胀进入下行通道，市场预期春节前央行将再次下调存款准备金率，然而，央行并没有如市场预期般下调。2012年1月信贷和货币增速远低于预期，CPI超预期反弹，央行似乎担忧通胀而更加谨慎。此次下调，多少有些意外。
那么，此次存款准备金率的下调给房地产市场将带来哪些影响？能否缓解当下开发商资金链普遍紧张的局面？房价走向是否会因此发生改变？中国经济时报记者近日特邀请中国房地产学会副会长陈国强、中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋、北京中原地产三级市场研究总监张大伟、分析师来共同讨论这些问题。
对楼市整体影响不大
中国经济时报：央行此次下调存款准备金率将对房地产市场产生怎样的影响，影响多大？
陈国强：此次央行下调存准率，对于市场来说是有更多的信贷资源可以补充。对房地产市场来说，应该说信贷环境有所宽松。
但这个是不是对房地产就能带来直接的利好？我觉得这个还有待观察。不过这次市场放松的流动性可以通过各种直接的、间接的渠道进入房地产领域，所以这个可以看做是对房地产行业一个利好的因素，但是短期内是不是有直接的影响不好判断。
薛：存准率下调一点，现在应该说对整个实体经济资金过度紧张的局面会有一点放松，但对房地产来说想要见到实质性的影响和效果还为时过早。
不过，现在对房地产市场来说会有一定的利好，就是可以减缓楼市下滑的一个深度和速度。但是，这个影响对于购房者来说是感觉不到的，因为现在还没到房地产市场的底部。
杨少锋：这次央行下调存款准备金率基本上与地产无关。
一般情况下，流动性宽裕的时候，资产价格就会上涨。所以这次大家也可能认为会导致房价的回升。不过，我认为这个观点是片面的。
我认为，这次央行下调存准率，主要是因为两个因素：一是去年整体市场流动性偏紧导致制造业“缺血”，而且情况比较严重；二是因为现在欧美发达国家都在执行量化宽松的货币政策，那么这时候如果我们的货币政策过于紧缩的话，很容易导致输入型的流动性问题，比如说可能会对人民币的汇率造成比较大的压力。
市场释放的流动性要想进入房地产领域主要通过信贷，但是现在信贷基本不可能再流入房地产领域了，因为银行的开发贷基本上停批了。另外，由于限购政策的存在，市场中的投资性需求也基本上不可能从银行获得贷款来进入楼市，而楼市的刚性需求基本上则跟流动性没有关系。
所以，现在尽管流动性有所放松，但几乎不能进入房地产领域，因此，这次央行下调存准率对房地产市场的影响微乎其微。
张大伟：这次市场整体的流动性肯定会有一定程度的宽松，但对房地产市场的影响不是很大。
我认为，此次释放的流动性应该会有一部分能进入房地产领域，可能会延缓开发商降价的速度和趋势，因为开发商有钱后就不会急于降价回笼资金。
另外，我认为此次央行下调存准率后应该还会有一些新的政策出来，政策可能会有一些定向微调，比如说对市场中的首套房购买者等刚性需求会有一些政策倾斜，这可以从央行领导的讲话精神中体现出来。
中国经济时报：根据测算，此次央行下调存准率0．5个百分点大约能释放4000亿元的流动性，这对于缓解当下开发商资金链紧张的问题能有多大帮助？
陈国强：理论上来讲是可以缓解开发商的资金链紧张局面，但是否有实际意义就不好判断了，因为这主要取决于银行会把这些流动性投向哪些领域。如果是定向宽松，楼市得不到一点流动性，那么整体市场释放再多的流动性也对楼市没有任何利好。此次能否真正缓解开发商资金紧张局面还是需要观察。
薛：从银行体系来讲，房地产只是其一小块业务，虽然有4000亿元的流动性释放出来，但到最后能真正流入房地产领域的并不会很多，对开发商影响很有限。
其实我们应该注意到，对于银行来说，其并不是很乐意做开发贷，因为开发贷周期短，银行的利润少。银行更愿意做的是住房消费贷款和理财业务，因为这两块利润很高。
对于开发商来说，目前普遍资金紧张，就算能流入地产行业几百亿元，也并不能改变行业资金紧张的基本面，不会有根本性的改变。
张大伟：我认为此次释放的4000亿元流动性还不能有效缓解开发商资金紧张局面，因为有人测算过，今年开发商整体的资金缺口大约为1万亿元。就算这4000亿元资金能全部流入房地产行业，也不能弥补开发商的资金缺口。
况且，现在大多数行业都比较缺资金，加上国家调控方向，这4000亿元不可能全部流入房地产，只有少部分能进入房地产。因此，能缓解一部分开发商的资金紧张问题，总体来说，对开发商的资金链紧张局面缓解力度非常有限。
中国经济时报：那么流动性的释放对房价会有什么影响呢？能否改变房价下行趋势？
陈国强：此次流动性的放松可能对房价没有实质性的影响，不能过度放大其对市场的影响，房价的走势还有待观察。
薛：应该说可以减缓房价的下跌速度和幅度。
比如说，如果此次流动性没有放松，那么有的开发商可能旗下有20个楼盘要跌价，但流动性放松了，他可能只有15个楼盘降价。
事实上从我们最近对上海楼市的观察来看，房价的跌幅已经在缩小。去年上海房价的跌幅是在20%－30%，而今年的跌幅则将在15%－20%，可能会促使楼市的底部来得更快。
杨少锋：房价下行的趋势不会改变。
尽管有市场流动性的放松，但事实上银行现在对进入房地产市场的贷款审核非常严格，因为有监管部门的考核压力。现在银行整个要求把贷款更多地放给制造业等行业，而非房地产业。
因为现在银行信贷基本上没有渠道流入房地产行业，所以对开发商帮助不大，他们资金链依然会紧张，房价依然会下跌。
张大伟：假如说有开发商能得到一部分资金，那么其肯定会调整自己的销售结构。比如之前有打算大降价回笼资金的开发商，现在有钱了就可能不会大降价或者观望一下形势再说。
房地产行业是个资金密集型行业，从历史情况来看，房地产比较火热的时候往往是市场流动性比较宽松的时候。目前开发商资金链肯定比去年相对宽松点，但会不会促使房价持续下调要看后续货币政策。
之前很多人预测春节后存准率马上会下调，事实上此次下调存准率的时间还是比预测的晚了一段时间。因此我们可以判断：即便未来货币政策会宽松，但宽松的幅度不会很大。所以对于开发商来说，不能对未来的货币政策抱有过于美好的期望，未来肯定不会出现前些年货币大宽松的情况，开发商还是应该抓住时机迅速降价回笼资金，坚持“现金为王”的策略。
总体来说，房价短期内下调的幅度可能会收窄一些，但是整体房价向下的趋势是不会改变的。
（来源：中国证券报）近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限外令”迹象。
业内人士认为，多地放松首套房贷以及变相放宽外地人购房条件有深层原因。2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动，房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。
楼盘促销主打“限外放松”
“只要您名下没有天津的住宅类房产，那么一年社保的限制我们可以帮您解决。”近期，合生珠江地产旗下位于天津宝坻区的京津新城项目，在面向北京地区客户营销时，便开始主打“限外放松”牌。据京津新城的售楼人员介绍，由于多数项目销售的是期房，而房产证办下来还得有1-2年的时间，外地客户购房后有充足的时间补齐当地1年社保缴存证明。“当地社保和房屋产权管理部门对这种做法也持默许的态度。”
“现在地方不可能违背国家的楼市调控基调和精神，但一些地区政策执行存在变通之处。”三亚海棠湾一位开发商透露，当地政府对非本地户籍居民实行限购1套商品住房的政策，但由于建设、民政、公安等系统尚未联网，今年开始，外地居民购房已基本不受限制。
上述开发商介绍，只要能拿出不同的身份证，三亚市住建部门就能给外地客户购买的房产备案。
无独有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市对非本地居民购房，要求提供至少1年的个人所得税缴纳证明或社会保险缴费证明。而这些城市的有关机构均存在代为补缴个税及社保证明的“业务”。据知情人士透露，在这些“限外”相对宽松的城市，部分开发商已将补缴的税款或社保费用纳入总房款，外地人购房时可直接予以减免。
据中原地产市场研究部提供的调研结果，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
其中，马鞍山对自住性住房需求与高层次人才购房给予所纳契税100%的补助；杭州对在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工首套购房发放补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件。另外，北京、上海、天津、武汉等城市放宽普通住宅标准，芜湖打算出台购房减税政策，成都拟放松对购房者的资格审查等。
在楼市调控政策不动摇的大背景下，地方政府试图给楼市“松绑”引起舆论的广泛关注和有关部门的警觉。其中，芜湖、佛山、成都等城市的政策因过分放松触及“红线”而被叫停。但一位资深地产界人士透露，目前，二三线城市暗自微调或变相放松政策的现象已不是个案。
“在珠三角等流动人口集中的城市及三亚等旅游城市，外地人购房一直占据相当大的比例，‘限外’对当地房地产市场打击很大。房价一旦有所松动，这些城市便有了放松限购的理由和动力。”21世纪不动产首席分析师常智认为。
在限价方面，广东中山成为“松绑”的城市。从1月22日开始，中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。此次提高限价，中山市有关政府部门既没下发文件，也没有在媒体上公布，只是在春节假期的天实际开始执行新标准。
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